Le paysage fiscal pour les propriétaires immobiliers évolue constamment. De nouvelles obligations déclaratives viennent s’ajouter au calendrier déjà chargé des contribuables. Qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de biens locatifs, les propriétaires doivent désormais faire preuve d’une vigilance accrue. Ces changements visent à lutter contre la fraude fiscale et à optimiser la collecte des impôts liés à l’immobilier. Découvrons ensemble les dernières mesures qui impactent directement votre patrimoine et vos déclarations.
La déclaration d’occupation des logements : une nouvelle obligation incontournable
Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle obligation s’impose à tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation : la déclaration d’occupation des logements. Cette mesure, instaurée par la loi de finances pour 2023, vise à mieux identifier l’usage des biens immobiliers et à lutter contre la fraude fiscale.
Concrètement, chaque propriétaire doit désormais déclarer, pour chacun de ses biens, s’il s’agit de sa résidence principale, d’une résidence secondaire, ou s’il est loué ou vacant. Cette déclaration doit être effectuée via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » sur le site des impôts.
L’objectif affiché par l’administration fiscale est double :
- Améliorer la connaissance du parc immobilier français
- Faciliter la mise en place de la future réforme de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Il est important de noter que cette déclaration est obligatoire même si aucun changement n’est intervenu dans la situation du bien depuis la dernière déclaration de revenus. Les propriétaires qui ne respecteraient pas cette obligation s’exposent à une amende de 150 euros par bien non déclaré.
Calendrier et modalités de la déclaration
La première déclaration devait être effectuée avant le 30 juin 2023. Pour les années suivantes, toute modification de la situation d’un bien devra être déclarée dans les 30 jours suivant le changement.
Cette nouvelle obligation soulève de nombreuses questions pratiques, notamment pour les propriétaires de biens en indivision ou les usufruitiers. Dans ces cas, il est recommandé que la déclaration soit effectuée par un seul des propriétaires, après concertation avec les autres.
La déclaration des revenus locatifs : des règles qui se complexifient
Les propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier sont soumis à des obligations déclaratives spécifiques. Ces dernières années, les règles en la matière se sont considérablement complexifiées, notamment avec l’essor des locations de courte durée type Airbnb.
Pour les locations meublées, qu’elles soient de courte ou de longue durée, les revenus doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires ont le choix entre deux régimes :
- Le régime micro-BIC, pour les revenus annuels inférieurs à 72 600 euros
- Le régime réel, obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option
Pour les locations nues, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Là encore, deux régimes coexistent :
- Le régime micro-foncier, pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 euros
- Le régime réel, obligatoire au-delà ou sur option
La complexité réside dans le fait que de nombreux propriétaires cumulent différents types de locations, nécessitant une vigilance accrue lors de la déclaration des revenus.
Le cas particulier des locations meublées touristiques
Les locations de type Airbnb font l’objet d’une attention particulière de la part de l’administration fiscale. Depuis 2019, les plateformes de location sont tenues de transmettre directement à l’administration fiscale les revenus perçus par les loueurs. Cette mesure vise à lutter contre la fraude et à s’assurer que tous les revenus sont bien déclarés.
De plus, dans certaines communes, notamment les grandes villes touristiques, la location meublée touristique est soumise à des règles strictes :
- Obligation de déclaration en mairie
- Limitation du nombre de nuitées pour les résidences principales (120 nuits par an à Paris)
- Nécessité d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires
Le non-respect de ces règles peut entraîner de lourdes amendes, pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires : une nouvelle donne
Si la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants. Cette situation crée de nouvelles obligations déclaratives pour les propriétaires.
En effet, les communes ont désormais la possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues, c’est-à-dire les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Cette majoration peut aller jusqu’à 60% du montant de la taxe.
Pour les propriétaires, cela implique une vigilance accrue sur la qualification de leurs biens. Un logement mal déclaré comme résidence principale alors qu’il s’agit en réalité d’une résidence secondaire peut entraîner des redressements fiscaux conséquents.
Le cas des logements vacants
Les logements vacants font également l’objet d’une attention particulière. Dans les communes de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, une taxe sur les logements vacants (TLV) est appliquée.
Cette taxe concerne les logements inhabités et vides de meubles depuis au moins un an. Son taux est de 12,5% la première année d’imposition, puis de 25% à partir de la deuxième année.
Pour éviter cette taxe, les propriétaires doivent être en mesure de justifier la vacance de leur bien, par exemple en cas de travaux importants ou de mise en vente.
Les obligations liées aux travaux et à la rénovation énergétique
Les propriétaires qui réalisent des travaux dans leurs biens immobiliers sont également soumis à certaines obligations déclaratives, notamment lorsqu’ils souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux.
Ainsi, pour les travaux de rénovation énergétique, le dispositif MaPrimeRénov’ impose de déclarer les travaux réalisés et de fournir les factures correspondantes pour obtenir les aides. Cette déclaration se fait en ligne, sur un portail dédié.
De même, les propriétaires bailleurs qui souhaitent bénéficier de la déduction des travaux de leurs revenus fonciers doivent conserver les factures et être en mesure de justifier la nature et le montant des travaux réalisés.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique. Cet audit doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien.
Cette nouvelle obligation vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente de leur bien. Elle s’inscrit dans le cadre plus large de la lutte contre les « passoires thermiques ».
Les obligations spécifiques aux propriétaires de logements locatifs
Les propriétaires bailleurs sont soumis à des obligations déclaratives supplémentaires, notamment en ce qui concerne les dispositifs fiscaux dont ils bénéficient.
Ainsi, pour les propriétaires qui ont opté pour le dispositif Pinel, il est nécessaire de déclarer chaque année le respect des conditions de location (plafonds de loyers et de ressources des locataires). Cette déclaration se fait via un formulaire spécifique à joindre à la déclaration de revenus.
De même, les propriétaires qui bénéficient du dispositif Denormandie dans l’ancien doivent être en mesure de justifier les travaux de rénovation réalisés et le respect des conditions de location.
L’encadrement des loyers
Dans certaines zones tendues, notamment à Paris et dans plusieurs grandes villes, un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place. Les propriétaires bailleurs doivent s’assurer que le loyer qu’ils pratiquent ne dépasse pas le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
En cas de dépassement, ils doivent le justifier par des caractéristiques particulières du logement (vue exceptionnelle, équipements de standing, etc.) et le mentionner explicitement dans le bail.
Les obligations liées à la détention de biens immobiliers à l’étranger
Les propriétaires de biens immobiliers situés à l’étranger sont soumis à des obligations déclaratives spécifiques. Ils doivent notamment déclarer ces biens dans leur déclaration de revenus, dans la rubrique « Revenus fonciers ».
De plus, ils sont tenus de remplir une déclaration spécifique (formulaire n°2042-IFI) pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur totale de leur patrimoine immobilier, en France et à l’étranger, dépasse 1,3 million d’euros.
Il est important de noter que la non-déclaration d’un bien immobilier à l’étranger peut entraîner de lourdes sanctions, allant jusqu’à 80% des impôts éludés, sans compter les pénalités de retard.
La convention fiscale entre pays
Pour éviter la double imposition, il est essentiel de bien connaître les conventions fiscales entre la France et le pays où se situe le bien. Ces conventions déterminent quel pays a le droit d’imposer les revenus tirés du bien et comment éviter la double imposition.
Dans certains cas, les revenus locatifs perçus à l’étranger peuvent être exonérés d’impôt en France, mais ils doivent néanmoins être déclarés pour le calcul du taux effectif d’imposition.
Face à la complexité croissante des obligations déclaratives pour les propriétaires immobiliers, il est plus que jamais nécessaire de rester informé et vigilant. Ces nouvelles règles, si elles peuvent paraître contraignantes, visent à assurer une meilleure équité fiscale et une gestion plus efficace du parc immobilier. Pour les propriétaires, le respect scrupuleux de ces obligations est le meilleur moyen d’éviter les redressements fiscaux et de valoriser sereinement leur patrimoine immobilier.